Parlons droit !

L’arrêt du 15 décembre 1993 (n°91-10.199) rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation fait partie de ces jurisprudences aux faits courts et simples, pour lesquels la question de droit tombe sous le sens. En dépit de sa structure frêle, cet arrêt a néanmoins provoqué un déluge de commentaires de la doctrine dont l’encre ne cessa de couler.

Que s’est-il passé ?

Une promettante, Mme Y, a consenti en date du 22 mai 1987 à des bénéficiaires, les consorts X, une promesse de vente¹ d’un immeuble, valable jusqu’au 1er septembre de la même année. Cependant, le 26 mai 1987, soit quatre jours après, la promettante se rétracte et notifie aux bénéficiaires sa décision de ne plus vendre. Malgré cela, les consorts X décidèrent de lever l’option le 10 juin 1987.

La procédure

La  vente n’intervenant pas, les consorts X ont décidé d’assigner la promettante, Mme Y, en réalisation forcée² de la vente. Après jugement en première instance, un appel est interjeté. C’est alors que la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 8 novembre 1990, déboute les consorts X de leur demande. Faisant grief à l’arrêt d’avoir ainsi statué, lesdits consorts se pourvoient en cassation. Ces-derniers argue que, au vu des articles 1134 et 1589 du Code civil, l’obligation du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente constitue une obligation de donner et non de faire. La Cour de cassation devait donc répondre à la question suivante : dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, la rétractation du promettant avant la levée de l’option empêche-t-elle la formation du contrat de vente et, in fine, la réalisation forcée de celui-ci ?

La réponse de la Cour

La Cour rejette le pourvoi, estimant que, dès lors que le bénéficiaire n’a pas exercé son droit d’option, autrement dit qu’il n’a « pas déclaré acquérir », la promettante n’est tenue qu’envers eux à une obligation de faire. Ainsi, pour la Cour, la levée d’option postérieurement à une rétractation de la part de la promettante prive la promesse d’une rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. Par conséquent, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, la rétractation par le promettant empêche la formation du contrat de vente. In fine, les consorts X ne peuvent pas obtenir la réalisation forcée dudit contrat.

Et alors ?

Cet arrêt, comme dit en introduction, provoqua un remue ménage considérable au sein de la doctrine ! La Cour se rangea sur la position de la cour d’appel de Paris, considérant que tant que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’avait pas levé l’option, l’obligation du promettant restait une obligation de faire, soit de maintenir son engagement jusqu’à ce que le bénéficiaire décide de lever ou non l’option. Cette décision vient percuter de plein fouet l’un des principes essentiels du droit commun des contrats : la force obligatoire (codifiée aujourd’hui dans l’article 1103 du Code civil issu de l’ordonnance du 10 février de 2016). En effet, la promesse unilatérale de vente, bien que revêtant de la dénomination d’ « avant contrat », demeure une convention soumise au droit commun des contrats et donc au principe de la force obligatoire : le contrat tient lieu de loi aux parties qui se sont entendues. Et bien que la promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente, contrairement à la promesse synallagmatique³, elle lie néanmoins les deux parties : le bénéficiaire a un droit d’option en vertu duquel il peut ou non décider de contracter et le promettant, seul obligé, se doit de maintenir son engagement tout en ne proposant pas à un tiers de contracter pour la même vente. Ce lien entre les parties est largement plus souple dans le cadre du pacte de préférence (article 1123 du Code civil) par exemple, où le promettant n’est lié qu’en cas de décision de vendre. Antérieurement à celle-ci, il n’est finalement que peu lié au bénéficiaire. Dès lors, la doctrine pouvait légitimement se demander quel était l’intérêt d’une promesse unilatérale de vente si le promettant pouvait, de façon discrétionnaire, se rétracter alors que, et au vu de la force obligatoire du contrat, il était lié à son bénéficiaire pour lequel il ne manquait plus que le consentement.

C’est alors qu’après bien des décisions ambiguës, la Cour de cassation a réaffirmé sa position en n’abandonnant la fondement de l’obligation de faire au profit de celui d’absence de rencontre des volontés et, plus implicitement, de la liberté contractuelle (Civ. 3e, 11 mai 2011, n°10-12.875). Les critiques demeurant vives, la Cour décida d’admettre, dans un arrêt du 27 mars 2008 (Civ. 3e, n°07-11.121) la validité d’une clause d’exécution forcée⁴ insérée dans une promesse unilatérale qui premit ainsi à la pratique de passer outre la jurisprudence Cruz. Mais il eut fallu attendre la réforme du droit commun des contrats et l’ordonnance de 2016 pour que soit renverser cette jurisprudence. En effet, l’article 1124, en son troisième alinéa, dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Malgré quelques hésitations d’application de la loi nouvelle ou de la jurisprudence ancienne pour les promesses conclues antérieurement à 2016, la Cour opéra (enfin) le revirement tant attendu par un arrêt du 23 juin 2021 (Civ. 1ère, n°20-17.554).

Aujourd’hui, la promesse unilatérale de vente est donc une véritable aubaine pour son bénéficiaire qui bénéficie d’une sécurité juridique accrue : quand bien même son promettant se rétracterait, cela ne changerait rien puisqu’il pourrait tout de même décidé de lever l’option et ainsi demander, en cas d’inexécution de la vente, la réalisation forcée de celle-ci. Une infime partie de la doctrine a pu se montrer critique envers cette position, soulignant que la promesse unilatérale de vente n’est pas un contrat transférant la propriété d’un bien, mais plutôt un contrat préparatoire ; a contrario de la promesse synallagmatique de vente qui, si les parties sont d’accord sur la chose et le prix, vaut vente (article 1589, alinéa 1er, Code civil). Mais malgré son caractère très favorable pour le bénéficiaire, la promesse unilatérale de vente se retrouve en concurrence avec d’autres avants-contrats, et plus particulièrement avec la promesse synallagmatique de vente : tout dépendra alors de l’appréciation de votre conseiller juridique !

1. Promesse unilatérale de vente (ou PUV) : avant-contrat par lequel une partie, appelée le promettant, s’engage unilatéralement à vendre envers une autre partie, appelée le bénéficiaire, pour laquelle il ne reste plus que le consentement. En d’autres termes, le bénéficiaire d’une PUV dispose d’un droit d’option qu’il peut lever ou non. ↩︎
2. Réalisation forcée : action qui permet à l’acquéreur (ou acheteur) de forcer la vente ; ainsi, si raison lui est donnée, le vendeur sera tenu de lui livrer la chose conformément à ce qui a été convenu dans le contrat. ↩︎
3. Promesse synallagmatique de vente : contrat qui, dès que les parties se sont entendues sur la chose et le prix, vaut vente. Difficiles à distinguer de la PUV du fait de leurs similitudes, il peut être résumé comme le contrat par lequel les parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente. ↩︎
4. Clause d’exécution forcée : disposition contractuelle par laquelle l’acheteur peut forcée son vendeur à respecter ses obligations contractuelles et ce en cas de non-exécution volontaire. Une telle clause permet de ne pas passer par la procédure judiciaire en exécution forcée. ↩︎