Le jeudi 26 février 2026, la Chambre des notaires de Paris a organisé une conférence réunissant Maître Olivier Clermont, Vice-président de la Chambre, et Monsieur Lionel Causse, député des Landes et ancien Président du Conseil national de l’habitat. À la suite d’un état des lieux du marché immobilier francilien au quatrième trimestre 2025 dressé par Maître Élodie Frémont, Présidente de la commission des statistiques immobilières, les échanges se sont articulés autour d’une problématique centrale : « La relance du logement : Comment ? Pour qui ? ». Par conséquent, avant d’analyser les perspectives d’évolution de l’accès au logement en 2026, il convient de s’attarder sur les données statistiques présentées lors de cet événement, véritables miroirs de la conjoncture immobilière, pour ensuite expliciter les axes de réflexion soulevés par ces riches débats.
I. Statistiques et constats
En préambule de toute discussion relative à une éventuelle reprise, les intervenants ont tenu à souligner la rudesse de la réalité conjoncturelle : la France, à l’instar de ses voisins européens, demeure enlisée dans une crise structurelle du logement. Du côté de l’offre, les indicateurs restent particulièrement alarmants. On observe en effet une contraction de 15 % s’agissant des offres mensuelles de mise en location, conjuguée à une chute drastique de 20 % des mises en chantier de logements neufs. Ce constat sévère met en exergue l’impérieuse nécessité de relancer la construction et d’inciter à la mise sur le marché de biens locatifs.
Néanmoins, le volet des transactions immobilières offre des perspectives plus réjouissantes. Le bilan de l’année 2025 ainsi que les prémices de l’année 2026 témoignent d’une véritable embellie. La tendance est à la stabilité, redonnant ainsi une visibilité indispensable aux acquéreurs comme aux vendeurs. Les taux d’emprunt se sont stabilisés, tandis que les propriétaires démontrent une certaine résilience en consentant à ajuster leurs prétentions financières. Il en résulte un marché, tout particulièrement en Île-de-France, qui retrouve une fluidité certaine, portée par des volumes de transactions en hausse.
À l’échelle nationale, cette reprise s’illustre par une augmentation de 11 % du volume global des ventes sur l’année écoulée, avec des pointes à 13 % pour l’immobilier ancien de manière générale. Ce dynamisme se confirme sur le marché des appartements anciens, dont les volumes de ventes ont progressé de 12 %, affichant un prix moyen avoisinant les 6 000 euros le mètre carré (+ 1,2 % de hausse). Le marché des maisons individuelles s’avère encore plus vigoureux, enregistrant un bond de 15 % des transactions pour un prix d’acquisition moyen de 324 000 euros, ce qui représente une revalorisation de 8 % sur un an.
Un examen plus approfondi du marché francilien vient appuyer cette tendance. La capitale enregistre une progression de 8 % de ses volumes de ventes assortie d’une légère inflexion haussière des prix de l’ordre de 1,4 %, laissant présager un mètre carré à 9 600 euros. De son côté, la grande couronne tire particulièrement son épingle du jeu avec une augmentation de 14 % des ventes d’appartements.
Il convient cependant de garder une certaine mesure. Comme l’a opportunément rappelé Maître Couzigou-Suhas, porte-parole de la Chambre des notaires de Paris, lors d’une récente intervention auprès du Figaro Immobilier, si la hausse annuelle des ventes immobilières atteint bien 13 %, ces statistiques demeurent encore bien en deçà des volumes historiques observés antérieurement à la crise.
Par ailleurs, la question de la solvabilité des ménages, cristallisée par le poids des mensualités au regard de l’inflation, demeure au cœur des préoccupations. Malgré cela, la pierre confirme son statut séculaire de valeur refuge sur le temps long. Les données notariales sont à cet égard formelles : si une revente intervenant dans les trois premières années de détention se solde quasi systématiquement par une moins-value, un horizon de détention de dix années garantit invariablement la réalisation d’une plus-value, et ce, quelle que soit la zone géographique concernée. L’investissement immobilier de long terme conserve ainsi toute sa pertinence et sa sécurité.
Parallèlement à ces considérations économiques, la reprise des transactions exige une sécurisation juridique particulièrement rigoureuse, notamment lors des cessions de droits sociaux telles que les parts de sociétés civiles immobilières (SCI). La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt majeur du 14 mai 2025, a en effet précisé et restreint la portée de l’article 1112-1 du Code civil régissant le devoir d’information précontractuelle. La Haute Juridiction a statué que ce devoir ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement. En pratique, cela induit un durcissement des conditions d’application de ce texte. Les acquéreurs ne pourront utilement invoquer ce devoir que si l’activité exercée ou l’usage attendu du bien, ainsi que leur importance, sont clairement précisés et intégrés au champ contractuel de l’acte. Cette évolution jurisprudentielle confère au notaire rédacteur une mission d’analyse renforcée. Il doit accomplir un travail de recherche exhaustif des informations déterminantes pour le consentement, faisant de lui l’artisan et le garant incontournable d’une transaction sécurisée
Enfin, et nombreux sont les notaires à s’en émouvoir, les primo-accédants demeurent les grands absents de ce renouveau transactionnel, leur proportion ne cessant de décroître au sein des études notariales. Face à la rigueur des conditions d’octroi de crédit par les établissements bancaires, la pratique observe une recrudescence notable des libéralités. L’entraide intrafamiliale prend ainsi le relais, les parents et grands-parents consentant de plus en plus de donations afin de constituer l’apport personnel indispensable à l’obtention d’un financement par les plus jeunes.
II. Les pistes de réflexion du député Lionel Causse
Pour clôturer ce panorama conjoncturel, l’intervention de Monsieur Lionel Causse a permis de dessiner les contours de la vision politique sous-tendant cette volonté de relance. Olivier Clermont et Elodie Frémont, de par leurs échanges avec le député Lionel Causse, plusieurs axes directeurs se sont nettement dégagés, plaçant la confiance et la souplesse au centre des débats.
Le premier enjeu majeur réside dans la réhabilitation et le retour du bailleur privé sur le marché. Rappelant l’attachement sociologique et historique profond des Français à la pierre, le parlementaire a souligné l’émergence d’une volonté politique fermement affirmée de séduire à nouveau ces investisseurs. Leur mobilisation apparaît en effet comme une condition sine qua non pour pallier le déficit d’offre et relancer efficacement la création de logements à l’échelle nationale.
Dans cette optique de sécurisation, le développement du « bail authentique » s’impose comme une piste de réflexion prépondérante afin de rassurer les propriétaires. Cet acte, obligatoirement reçu par un notaire, se distingue par sa force exécutoire. En cas de défaillance du preneur et d’impayés locatifs, ce mécanisme juridique octroie au bailleur la prérogative de procéder directement à la saisie des rémunérations du débiteur. Cette procédure permet ainsi de s’affranchir des délais inhérents aux longues et fastidieuses procédures judiciaires traditionnelles, offrant une garantie de recouvrement particulièrement dissuasive et rassurante.
Parallèlement, le cadre réglementaire relatif à la transition énergétique fait l’objet d’une réévaluation, tout particulièrement concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Face aux déséquilibres et à l’insécurité juridique engendrés par les réformes successives de ce dispositif, une simplification pragmatique est envisagée par le biais d’un projet de décret. L’objectif affiché consisterait à modifier les critères d’évaluation en ne retenant désormais que la meilleure des deux notes — à savoir celle relative à la consommation énergétique ou celle mesurant les émissions de gaz à effet de serre — pour établir la classification finale d’un bien.
Enfin, le message de clôture s’est voulu sans équivoque : il apparaît urgent de mettre un terme à la politique d’interdiction. Dans un contexte de crise aiguë et de pénurie de l’offre locative, le député a fait valoir qu’il convenait de cesser la multiplication des mesures coercitives, à l’instar des interdictions de louer frappant les logements qualifiés de passoires thermiques. Ces restrictions ayant pour effet collatéral de tarir et de paralyser le marché, il est désormais proposé de substituer à la contrainte une véritable logique d’incitation, jugée plus à même de concilier les impératifs de rénovation énergétique et le droit fondamental à l’accès au logement.
III. Horizon 2026 : entre velléités de relance et fractures persistantes
L’analyse prospective de l’exercice 2026 révèle une conjoncture au paroxysme de ses contradictions, oscillant entre un frémissement transactionnel retrouvé et une mutation structurelle des mécanismes d’appropriation. Si l’atonie des années précédentes semble s’estomper, elle cède la place à une insécurité juridique et sociale profonde. La résolution de cette crise systémique exige désormais l’abandon des mesures coercitives au profit d’un régime incitatif, seul capable de restaurer la fluidité d’un marché en pleine recomposition.
A. La primo-accession : vers une mutation de modèle de propriété
L’effacement progressif des primo-accédants au sein du marché immobilier ne saurait être appréhendé comme une simple fluctuation cyclique ; il s’agit d’une rupture fondamentale du pacte social d’accession. La rigueur persistante des conditions d’octroi de crédit a érigé des barrières de sélection telles que le revenu du travail ne suffit plus à garantir la solvabilité. Eût-il fallu que la propriété demeurât le couronnement de l’effort productif, force est de constater qu’elle procède désormais d’une logique de lignée.
Les travaux de Fanny Bugeja1 mettent en lumière les déterminants institutionnels de ces inégalités, démontrant comment les dispositifs publics ont redessiné les trajectoires résidentielles au profit de mécanismes de reproduction patrimoniale plutôt que de l’égalisation méritocratique. Nous assistons à une véritable « patrimonialisation de l’accès au logement ». Comme l’analyse l’économiste André Masson2, nous observons un « retour de l’héritage » qui consacre le passage d’une société de détenteurs à une société d’héritiers, où le patrimoine reçu supplante désormais l’épargne constituée. Le modèle méritocratique s’efface devant un modèle fondé sur la transmission du capital, où le recours aux libéralités et à l’entraide intrafamiliale devient la condition sine qua non de tout projet immobilier.
Les donations, agissant comme substituts de l’épargne salariale pour constituer l’apport personnel, transforment l’acte d’acquisition en un mécanisme de reproduction sociale. Cette mutation ontologique fragilise la cohésion nationale en restreignant l’accès à la pierre aux seuls bénéficiaires d’une fortune ascendante. Parmi les voix doctrinales éclairant ce phénomène, Philippe Tanchoux3, à travers ses réflexions sur le droit et la ville, invite à interroger la fonction sociale du logement et la compatibilité entre la protection des patrimoines familiaux et l’impératif d’égalité d’accès au toit. Ces analyses suggèrent la nécessité de repenser les instruments fiscaux et les aides à l’accession pour contrer cette dynamique, en s’inspirant tant des approches patrimoniales que des politiques publiques de redistribution.
B. La crise de l’offre locative
Le parc locatif privé traverse une zone de turbulences inédite, marquée par une contraction de 15 % des offres de mise en location. Cette pénurie, exacerbée par un effondrement de 20 % des mises en chantier de logements neufs, engendre une paralysie du marché sans précédent. La situation révèle un conflit aigu de hiérarchie des normes : l’exigence environnementale, matérialisée par la radicalité du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), semble primer sur le droit fondamental au logement. Depuis l’entrée en vigueur des interdictions de mise en location pour les logements les plus énergivores, le débat juridique s’est déplacé vers la conciliation entre décence énergétique et principe d’accès au logement.
Les populations les plus vulnérables, au premier rang desquelles la jeunesse étudiante ou jeunes professionnels, paient le prix fort de cette « politique d’interdiction ». Comme le souligne avec acuité Maître Marine Parmentier4, le DPE a opéré une métamorphose redoutable, passant de son statut de simple outil d’information à celui d’une véritable « arme juridique » dont l’impact sur la valeur vénale et la libre disposition des biens est sans précédent. Les interdictions de louer frappant les passoires thermiques ont conduit à une éviction mécanique de nombreux biens du circuit locatif. Quoique cette exigence écologique parût nécessaire à la transition du pays, son application sans mesures d’accompagnement adéquates a provoqué une raréfaction de l’offre.
Le Professeur Hugues Périnet-Marquet, lors de ses interventions devant le Sénat5, a formellement alerté sur le « mur d’investissement » auquel font face les copropriétés. Cette contrainte normative, si elle n’est pas modulée, menace d’entraîner une paupérisation des copropriétaires et une dégradation accélérée du bâti ancien. La doctrine et la jurisprudence naissante soulignent ainsi l’urgence d’un cadre juridique équilibré : modulation des délais d’application, exceptions motivées et dispositifs de soutien financier ciblés. Les commentateurs juridiques insistent sur la nécessité d’instruments incitatifs (prêts bonifiés, subventions conditionnées) plutôt que d’une logique purement punitive, afin de préserver l’offre locative tout en poursuivant les objectifs de performance énergétique.
C. Une meilleure fluidité du marché par davantage de sécurité juridique
Face ace à ce climat d’incertitude, la restauration de la confiance du bailleur privé — figure centrale de la relance prônée par Lionel Causse — repose sur la consolidation du socle juridique des transactions. L’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 14 mai 2025 apporte une clarification essentielle à l’article 1112-1 du Code civil. En disposant que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les éléments ayant un « lien direct et nécessaire » avec le contenu du contrat, la Haute Juridiction impose une mission d’analyse renforcée au notaire, tout en protégeant les parties contre les recours abusifs.
La sécurisation de l’investissement, notamment lorsque celui-ci repose sur des donations familiales qu’il convient de protéger, s’articule désormais autour de trois piliers :
- La précision du champ contractuel : L’intégration formelle de l’usage attendu du bien dans l’acte authentique, conformément à la jurisprudence de 2025, sécurise le consentement et prévient les velléités de nullité.
- La garantie de recouvrement : Le recours croissant au « bail authentique », revêtu de la force exécutoire, offre au bailleur une protection robuste. Ce mécanisme permet la saisie directe des rémunérations en cas d’impayés, s’affranchissant ainsi des aléas et de la lenteur des procédures judiciaires.
- La simplification normative : La réforme du DPE par décret, visant à ne retenir que la meilleure des deux notes (consommation ou émissions), tend à réduire l’insécurité pesant sur la classification des actifs et à encourager le maintien des biens sur le marché.
IV. Conclusion
Il semblerait que nous nous dirigions vers un nouveau paradigme de la politique du logement. L’horizon 2026 impose le passage d’une logique de contrainte à une logique d’incitation pragmatique. Si le volume national des ventes affiche une reprise de 13 %, ce dynamisme demeure fragile et reste bien en deçà des niveaux historiques. Avec des prix parisiens se stabilisant autour de 9 600 euros le mètre carré, la solvabilité des ménages demeure une préoccupation majeure qui ne peut être résolue par la seule régulation.
Dans cet équilibre précaire entre impératifs environnementaux, impératifs de construction et sécurité des investissements, le notaire s’affirme comme le pivot central. À la fois conseiller stratégique et rédacteur rigoureux, il est l’artisan et le garant d’une certaine paix juridique (et sociale). Seule une politique respectueuse de la liberté contractuelle et de la sécurité des transferts patrimoniaux permettra de résorber durablement la fracture immobilière française.
- Fanny Bougeja, « Les inégalités d’accès à la propriété et leurs déterminants institutionnels », Revue française de sociologie, 2011, Vol. 52, p.37 à 69. ↩︎
- André Masson, « Les enjeux du patrimoine et de sa transmission dans nos sociétés vieillissantes », Revue française d’économie, 2018, Vol. XXXIII, p. 179 à 234. ↩︎
- Philippe Tanchoux, « Le « logement social », parent pauvre du patrimoine culturel ? », Revue droit et ville, 2020, N°89, p.183 à 199. ↩︎
- Marine Parmentier, « DPE : de l’outil d’information à l’arme juridique », Gazette du Palais, 27 mai 2025, N°18. ↩︎
- Audition de MM. Hugues Périnet-Marquet, professeur émérite en droit privé à l’université Panthéon-Assas, et Jean-Marc Roux, maître de conférences à l’université d’Aix-Marseille : https://www.senat.fr/compte-rendu-commissions/20240318/ce_copro.html ↩︎
Parlons droit ! 
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